Главная страница
qrcode

Р.С. Бевзенко Земельный. Земельный участок


НазваниеЗемельный участок
АнкорР.С. Бевзенко Земельный
Дата07.09.2018
Размер1,47 Mb.
Формат файлаpdf
Имя файлаR_S_Bevzenko_Zemelnyi_774_uchastok_s_postroi_774_kami_na_nem.pdf
оригинальный pdf просмотр
ТипКнига
#53000
страница1 из 6
Каталог
  1   2   3   4   5   6

Р.С. Бевзенко
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
С ПОСТРОЙКАМИ НА НЕМ: введение в российское право недвижимости

Р.С. Бевзенко
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
С ПОСТРОЙКАМИ НА НЕМ: введение в российское право недвижимости
М-Логос
2017

УДК 347.214.23
ББК 67.407.11
Б 36
Бевзенко Р.С.
Б 36 Земельный участок с постройками на нем: введение в российское
право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 80 с.
ISBN 978-5-9500177-2-8 (в обл.)
Очерк посвящен основному понятию вещного права – понятию недвижимой вещи. Автор описывает основные подходы к определению того, что является не- движимой вещью по современному российскому праву, сравнивая их с классиче- ским подходом к пониманию недвижимости. В очерке содержится анализ правовых режимов как недвижимости в силу закона, так и недвижимости в силу природы, изучаются основные режимы объектов, состоящих, в свою очередь, из нескольких объектов (сложные, составные вещи), рассматриваются проблемы поэтажной соб- ственности.
Книга адресована практикующим юристам – судьям, нотариусам, адвокатам, а также всем, кто интересуется правом недвижимости.
УДК 347.214.23
ББК 67.407.11
ISBN 978-5-9500177-2-8
© Бевзенко Р.С., 2017
© М-Логос, 2017

Categorising things as ‘movables’ rests on a fuzzy concept, though,
for the most part, the repercussions are not especially disruptive.
If, however, one contrasts ‘movables’ against ‘immovables’
and moulds the latter into its own legal category, the fuzziness
snowballs into a serious conceptual problem
1 1
Bar C. von. Why do We Need Grundstücke (Land Units), and What are They? // JURIDICA
INTERNATIONAL. 2014. Vol. 22. P. 15. [Определение того, является ли вещь движимой, хотя и покоится на довольно нечеткой концепции, но в целом не вызывает особых затруднений.
Однако если попытаться определить понятие недвижимости через противопоставление ее движимым вещам, выделяя первую в самостоятельную юридическую категорию, то эта не- четкость мгновенно превращается в серьезную концептуальную проблему.]

Оглавление
I. Введение
............................................................................................... 5
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
.............................................................................. 8
III. Проблема квалификации вещей в качестве недвижимых
.................................................................. 21
IV. Единый объект недвижимости
(совокупность земельного участка и здания) в судебной практике
........................................................................ 37
V. Реформа ГК РФ и концепция единого объекта
.......................... 52
VI. Поэтажная собственность и единый объект
.............................. 64
VII. Заключение
........................................................................................ 69
Указатель нормативных актов Российской Федерации
................... 71
Указатель судебной практики
Российской Федерации
.................... 73
Предметный указатель
............................................................................ 75
Библиография
............................................................................................ 77

5
I. введение
1 Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права – со- вокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой дви- жимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Та- ким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.
2 Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистри- ровано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то како- вы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь?
Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.
3 Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, – это вопрос о том, является ли недвижимо- стью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?
4 Ну и, наконец, еще одна традиционная российская проблема права не- движимости, – пожалуй, главная проблема – это соблюдение принципа

6
I. Введение единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Я не побоюсь такого утверждения: тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участни- ков оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.
5 Поиску ответов на эти и некоторые другие вопросы я хотел бы посвя- тить предлагаемый вниманию читателей очерк. Сначала я предполагаю описать подходы российского права к определению недвижимой вещи
(здесь я сосредоточусь на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем я разберу главное последствие рос- сийского подхода к понятию недвижимости – принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (со оружение) на нем. Далее я хотел бы подробно остановиться на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показать, как все или почти все наши местные правовые проблемы (да хотя бы застарелая про- блема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция «единого объекта»). Затем я докажу, что эта концепция не чу- жда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важней- ших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу).
Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема – типология недвижимых вещей – разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юриди- ческой принадлежности помещений в зданиях.
6 Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно боль-

I. Введение шее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей еди- ного объекта и «двойного» режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т.е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее – за переходом к по- ниманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляю- щая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

8
II. ПОдхОд рОссийскОгО Права
к ПОнятию недвижимОй вещи
7 Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного стро- ительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистра- ции воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недви- жимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназ- наченные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений
(машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
8 В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной реги- страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2
(далее – Закон о регистрации 1997 г.) недвижимость определялась следующим образом
(абзац третий ст. 1):
«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государ- ственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».
2
Документ утрачивает силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществ- ляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. (ч. 2 ст. 30
Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016) (СПС «КонсультантПлюс»).

9
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
9 В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
3
(далее – Закон о кадастре) в ч. 5 ст. 1 было указано:
«В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется када- стровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости)».
10 При этом в ч. 6 ст. 1 этого Закона дополнительно обговаривается, что его положения
«не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имуще- ственных комплексов».
11 Во вступившем в силу (с 01.01.2017) Федеральном законе от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации 2015 г.) определение понятия недвижимости отсутствует
(что, кажется, является верным, так как этот Закон носит процедурный характер и в принципе должен избегать решения вопросов материального права). Однако технически оно присутствует в определении государствен- ного кадастрового учета (ч. 7 ст. 1 Закона о регистрации 2015 г.):
«Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Еди- ный государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках,
зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавер-
шенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях,
установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно
связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущер-
ба их назначению невозможно [курсивмой. – Р.Б.] (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта не- движимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный ка- дастровый учет)».
3
С 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществля- ется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (СПС «Кон- сультантПлюс») (см. ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).

10
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
12 К каким выводам относительного того, что представляет собой недвижи- мая вещь, можно прийти, анализируя этот законодательный материал?
Во-первых, законодатель явно стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по природе, но объявленные таковыми законом
4
. Причем само по себе выделение категории недвижимости в силу закона не очень понятно
5
. Тем более непонятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если это было связано с желанием подчинить данные объекты регистрационному режиму
6
(такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы таких вещей: положения предложения второго п. 2 ст. 130 ГК РФ дают воз- можность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отно- шении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права
7 4
Строго говоря, дихотомия «недвижимость в силу природы – недвижимость в силу за- кона» не является действительным противопоставлением, так как и «природная» недвижи- мость также объявляется объектом гражданских прав – недвижимой вещью – в нормах за- кона. В этом смысле она тоже является недвижимостью в силу закона.
5
Многочисленные авторы, описывающие понятие недвижимой вещи по российскому праву, практически никогда не предлагают объяснения этому решению отечественного за- конодателя, констатируя его как данность.
6
Под регистрационным режимом здесь и далее я понимаю совокупность норм, кото- рые ставят возникновение и переход прав на соответствующую вещь в зависимость от вне- сения записи в реестр, а также ряд иных положений, обеспечивающих публичную досто- верность реестра и защищающих лиц, совершивших сделки, положившись на данные реестра (подробнее об этом см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на не- движимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. Т.
11. № 6; 2012. Т. 12. № 1, 2).
7
Впрочем, в литературе существует и положительный взгляд на решение отечественно- го законодателя включить морские суда в состав недвижимостей. Например, высказывает- ся мнение, что и морские, и воздушные суда неразрывно связаны со средой, в которой они используются (морские воды, воздушное пространство), изъять их из этой среды довольно сложно и такое действие может привести к гибели вещи. Именно поэтому они ничем не от- личаются от зданий (см.: Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 10–11). Однако данная точ- ка зрения не кажется убедительной, так как и в отношении движимостей зачастую крайне сложно изъять вещь из естественной для нее среды, так как это может быть связано с ее ги- белью. Например, естественной средой существования мороженого является морозильная камера, при изъятии мороженого из нее оно неизбежно погибнет – растает (если, конечно, вовремя не съесть его, т.е. опять же уничтожить). Однако такую тесную связь между моро-

11
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
13 Особенно забавными и даже нелепыми выглядят правовые споры, в которых обсуждается правовой режим недвижимостей в силу закона
(которые, вообще-то, предназначены для того, чтобы перемещаться в пространстве (ср. воздушные, морские и речные суда)), извлеченных из их обычной среды существования. Например, не так давно Верховный
Суд РФ признал, что речной теплоход, перемещенный на берег и установ- ленный на фундаменте (в нем был открыт, насколько я понял из обсто- ятельств дела, ресторан), не является недвижимостью (так как он более не представляет собой речное судно), а должен быть квалифицирован как движимая вещь. То есть, когда теплоход перемещался (!), он при- знавался недвижимостью; когда же он обрел покой (!!) на фундаменте, он стал движимой вещью
8
. Понятно, что подобные интеллектуальные эскапады отечественного права недвижимости не только не придают ему солидности, но даже могут стать основанием для отказа в хотя бы какой-то толике здравого смысла!
14 Во-вторых, внутри группы недвижимостей, которую можно обозначить как недвижимость в силу природы, законодатель явно выделяет две подгруппы: первую можно условно обозначить как «естественную не-
движимость» (земельные участки и неизвестные ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации 1997 г. участки недр), вторую – как «искусственную
недвижимость». В качестве примера последней законодатель в ГК РФ называет «здания, сооружения, объекты незавершенного строительст- ва»; позже сам ГК РФ и Закон о регистрации 1997 г. включают в эту группу помещения – жилые (известные ГК РФ, хотя и не упоминаемые в числе недвижимых вещей) и нежилые, к которым ГК РФ добавляет также и ма- шино-места. Еще жестче и недвусмысленнее звучит оговорка законодателя о том, что недвижимостью признается любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».
15 Таким образом, несомненно, что в вопросе о том, что такое недвижимая вещь, действующее право твердо стоит на принципе дуплицитета (двойст- венности): недвижимость – это и (i) земельный участок, и (ii) то, что на нем возведено.
зильной камерой и мороженым вряд ли следует рассматривать как достаточное основание для того, чтобы считать мороженое недвижимостью.
8
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476.

12
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
16 Важнейший практический вопрос, который возникает при практическом применении ст. 130 Кодекса, заключается в следующем: всегда ли здания
(сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) являются недвижимой вещью, либо возможны случаи, когда они недвижимыми вещами не являются?
17 Довольно известной является дискуссия о том, является ли понятие недви- жимости строго юридическим (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Козырь,
М.К. Кротов, О.Г. Ломидзе, С.А. Бабкин) либо оно имеет функциональное значение (С.А. Степанов, В.В. Витрянский, В.А. Алексеев, Б.М. Гонгало,
Е.Ю. Петров и некоторые другие)
9 18 Мне представляется, что этот спор для российского права недвижимо- сти на современном этапе во многом является схоластическим. С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостями), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический
(а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость – это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой пороч- ный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект
10 19 Текстуальный анализ положений ст. 130 ГК РФ дает любопытный резуль- тат. В тексте нормы к недвижимым вещам относятся земельные участки
9
Подробное описание взглядов ученых – сторонников того или другого подхода см.:
Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 5–10.
10
В целом вне российской правовой системы первый – юридический – подход пред- ставляется наиболее логичным. Однако он безусловно верен лишь для тех юрисдикций, где недвижимостью объявляется только земельный участок (и в качестве исключения из этого правила – помещение). Когда права на участок зарегистрированы (например, при его обра- зовании), он является недвижимой вещью; если участок не фигурирует в реестре, его нет как вещи. Никаких споров относительно того, является соответствующий объект земельным участком или нет, вестись не может (в отличие от споров о том, является ли та или иная по- стройка недвижимой вещью). Поэтому, увы, ни юридический, ни функциональный взгляд на понятие недвижимой вещи разобраться в том, что же такое недвижимая вещь по сов- ременному российскому праву, не помогут: функциональный – потому, что он не способен сформулировать адекватный критерий отличия движимости от недвижимости; юридиче- ский – потому, что он приводит к уже упомянутому выше логическому кругу.

13
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
(именно так – во множественном числе!) и то, что неразрывно связано с ними. Таким образом, при преобразовании этого текста в единственное число получается, что недвижимая вещь – это земельный участок и рас- положенный на нем объект. Употребление союза «и», обозначающего в русском языке соединение понятий, предметов, явлений, как нельзя кстати подчеркивает, что, несмотря на кажущееся противопоставление земельного участка (природной недвижимости) и здания (естественной недвижимости), законодатель вовсе не имеет в виду разделять их; напро- тив, недвижимая вещь одна – это «земля и здание».
20 Однако, увы, на практике это обстоятельство фактически игнорируется и учеными, и судами, и практикующими юристами. Статья 130 ГК РФ пони- мается в том смысле, что недвижимыми вещами являются (i) земельные участки, а также (ii) здания, (iii) сооружения и т.д. Тем самым в практи- ку довольно настойчиво проводится идея о том, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две.
21 В чем смысл такого «удвоения», выражающегося в юридическом разделе- нии земельного участка и здания? Это необходимо, кажется, лишь в том случае, когда право собственности на здание принадлежит одному лицу, а право собственности на участок – другому
11
. Для иных ситуаций (когда и земля, и здание находятся в имущественной сфере одного лица) такое удвоение представляется совершенно излишним.
22 В самом деле, какие дополнительные юридические возможности появ- ляются у собственника земельного участка в случае признания здания, возведенного им для себя на этом участке, отдельной недвижимой вещью, также принадлежащей ему на праве собственности? Ведь этот объект и так находится в его имущественной сфере вследствие неразрывной связи с зе- мельным участком, принадлежащим этому лицу на праве собственности…
Признание в обсуждаемой ситуации здания недвижимой вещью не даст собственнику участка дополнительных возможностей по защите своего права, ведь как собственник участка он имеет исключительное право го- сподства над всем, что находится в пределах границы его участка.
23 С экономической точки зрения признание здания недвижимой вещью тоже не приносит собственнику участка каких-то дополнительных выгод.
11
Ср., например, исторический обзор проблемы разделения собственности на здание и на участок: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904. С. 8–22.

14
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
Стоимость здания может быть легко учтена в стоимости самого земель- ного участка при совершении акта обмена, точно так же как, к примеру, учитывается стоимость растущих на нем деревьев
12
или расположенного на нем водоема. Более того, такое решение лишь повлечет для собст- венника участка дополнительные издержки, связанные с регистрацией права собственности на здание.
24 Таким образом, для ситуации, когда одно и то же лицо является и собст- венником земельного участка, и обладателем построек на нем, нет ни юри- дического, ни экономического смысла рассматривать такую постройку как самостоятельную недвижимую вещь. Эту постройку проще всего квали- фицировать как составную часть недвижимой вещи – земельного участка.
Иными словами, перед нами будет одна недвижимая вещь – земельный участок со зданием на нем. Причем здание, возведенное собственником участка, разумеется, не может принадлежать кому бы то ни было, кроме как собственнику участка (принцип superficies solo cedit)
13 25 Однако картина довольно существенно меняется, если представить себе, что здание принадлежит не собственнику земельного участка, а другому лицу, которое, к примеру, возвело его в соответствии с договоренностью между ним и собственником земельного участка, содержанием которой являются, с одной стороны, обязанность собственника претерпевать чужое присутствие на своем земельном участка и, с другой стороны, обязанность лица, которое возвело здание, периодически уплачивать собственнику участка некоторую денежную сумму.
26 В такой ситуации возникает вопрос о том, как описать юридическую при- надлежность здания не собственнику земельного участка, а иному лицу.
12
Ср.: Charlton S. Putting Universal Classifications of Property into Question: Standing Tim- ber // Property Law Perspectives II / Ed. by B. Akkermans, E. Marais, E. Ramaekers. Intersentia,
2014. P. 131–133, 138–146. В работе разбирается режим деревьев, произрастающих на зе- мельных участках, до их отделения. С точки зрения вещного права деревья объявляются со- ставной частью недвижимости – земельного участка. Но в случае заключения договора ку- пли-продажи деревьев на сруб для целей обязательственного права они рассматриваются как будущая (в смысле подлежащая отделению от участка) движимая вещь (meubles par an-
ticipation). Разумеется, никому не приходит в голову считать деревья, растущие на участке, самостоятельной недвижимой (!) вещью, как это было некоторое время назад в российском праве (см.: Бевзенко Р.С. Не смешите мои сосны! Комментарий к Определению Cудебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 № 306-ЭС15-20155 // Вестник эко- номического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7. С. 4–10).
13
Bar C. von. Op. cit. P. 8; Bouly S. The Relation between the Superficies and the Ground…
Back to Basics // Property Law Perspectives / Ed. by B. Akkermans, E. Ramaekers. Intersentia,
2012. P. 29–30.

15
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи
Разумеется, первое, что приходит на ум, – это идея признания такого лица собственником здания, возведенного на чужой земле. В этом слу- чае лицо, пользующееся зданием на чужой земле, приобретает весьма прочное юридическое основание для господства над зданием – право собственности на него. Однако для того, чтобы в описанной ситуации признать возможность лица, не являющегося собственником участка, быть собственником здания, необходимо признать само здание вещью, ведь известно, что вещное право может быть установлено лишь в отно- шении вещи.
27 Далее, разумеется, следует такой вопрос: а что это за вещь? Здесь воз- можны два варианта ответа. Первый: такое здание следует рассматривать в качестве движимой вещи
14
. Однако это решение кажется противореча- щим самой природе вещей. В самом деле, история строительной деятель- ности человека наглядно свидетельствует о том, что по мере развития цивилизации постройки (как частные, так и общественные) становятся все более и более массивными и основательными, и сама идея признавать, например, наиболее распространенный тип строений в Западной Европе, возводимых на чужой земле (как в городах, так и за их пределами), – двух- трехэтажные каменные дома – движимостью выглядит абсурдной и отвер- гаемой на уровне здорового правового чувства и простой обывательской интуиции.
28 Второй вариант решения – признать такие здания самостоятельными
недвижимыми вещами, отличными от земельного участка. Такое решение кажется оптимальным: оно соответствует сути вещей. Оно также позволяет легко «запустить» в оборот возведенное на чужой земле здание, причем этот оборот будет строиться на надежных правилах оборота недвижимости
(с публичностью реестра, его достоверностью и пр.).
29 Но принятие этого решения требует немедленного решения проблемы с правами на земельный участок: необходимо обеспечить, чтобы права
14
Такие исторические примеры встречаются (см., например: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 8), в частности, в древнегерманском праве, что объяснялось легкостью построек, преимуще- ственно деревянных, а также малоценностью материалов, из которых древние германцы возводили свои строения. Однако это мнение оспаривалось ссылкой на то, что движимый характер строений в древнем германском праве объяснялся особенностью устройства на- следственного преемства, которое было обставлено рядом серьезных ограничений в отно- шении наследования земельных участков. Признание зданий на чужой земле движимостью позволяло эти ограничения обходить (подробнее см.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 8–9).

16
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи на здание и право на участок не «разъезжались». Это нужно для того, чтобы (i) собственник здания всегда был управомочен эксплуатировать чужой земельный участок, на котором расположено здание (в отсутствие титула на чужой земельный участок такой управомоченности, разумеется, нет), и (ii) имел экономический интерес во внесении платежей за пользо- вание чужим земельным участком, неся соответствующую юридическую обязанность. Так появляется концепция единства прав на землю и прав на земельный участок. Эти два объекта должны всегда «путешествовать» вместе, собственник здания на чужой земле непременно должен быть также обладателем какого-либо титула на земельный участок под зда- нием
15 30 Но раз вовлечение в оборот здания на чужой земле неизбежно влечет необходимость наличия (у обладателя права собственности на здание) и вовлечения в оборот какого-либо права на земельный участок, то почему бы тогда (и это уже другое решение, являющееся, на мой взгляд, наивыс- шей точкой развития юридической мысли при решении обсуждаемого вопроса) не признать, что здание является не самостоятельным объектом прав, а составной частью того права, которое имеется у застройщика
на чужой земельный участок? Иными словами, здесь также реализуется идея единого объекта, но единство достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок.
31 Такой подход принят, например, в немецком праве. В соответствии с § 12
Закона о наследственном праве застройки строения, возведенные за- стройщиком, рассматриваются как составные части права застройки, но не составные части земельного участка
16
. Соответственно, оборот зданий, вы- строенных на ограниченном вещном праве, осуществляется путем оборота
(продажи, залога и пр.) самого ограниченного вещного права; здание же, будучи составной частью этого права, принадлежит тому, к кому перешло ограниченное вещное право (либо обременено в пользу того, в чью пользу обременено право) на земельный участок.
32 Впрочем, существование здания или сооружения в качестве самостоятель- ной недвижимой вещи возможно (а может быть, даже и необходимо!) в случае, если соответствующий правопорядок вообще не признает зе- мельный участок объектом каких бы то ни было гражданских прав в связи,
15
Кассо Л.А. Указ. соч. С. 18–23, 26.
16
Wieling H.J. Sachenrecht. 5. Aufl. Springer, 2007. S. 383.

17
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи например, с тем, что вся земля принадлежит Короне
17
, государству, считается семейной наследственной неотчуждаемой собственностью правящей семьи и т.п. Такое правовое решение (вовсе не означающее непременно какой- то тоталитарный или просто недемократический характер правопорядка), например, будет оправданным в случае, если размеры соответствующего государства невелики, а земли, пригодной для использования, не очень много (например, вследствие гористого характера местности, из-за того, что значительная часть территории государства покрыта непригодной для жизни пустыней, и пр.). Возможно, в этом случае более рациональным (с точки зре- ния возможного дальнейшего прокладывания автомагистралей, железных дорог, газопроводов и пр.) способом использования такого ограниченного природного ресурса, как земля, будет недопущение частной собственности на землю (с тем чтобы впоследствии не производить дорогостоящее изъятие частной собственности для общих нужд).
33 При таком подходе, отрицающем в принципе полноценную, абсолютную частную собственность на землю, пользование землей частными лицами осуществляется на основе каких-либо ограниченных (и иногда оборотоспо- собных) титулов (пожизненное пользование, наследственная аренда и пр.), позволяющих их обладателям осуществлять хозяйственное использование земли. Таким образом решается «земельный вопрос», например, в отдель- ных азиатских странах
18
(в том числе в бывших республиках Советского
Союза
19
), арабских монархиях Персидского залива
20 34 Но так или иначе даже в таких правопорядках неизбежно существует тот или иной оборот зданий и сооружений; для того чтобы юридически
17
Сразу же хотелось бы предостеречь читателя от каких-либо возможных ассоциаций с Англией. Несмотря на то что технически вся английская земля действительно считается при- надлежащей Короне, тем не менее разветвленная система estate’ов (крайне своеобразных титулов на землю) и interest’ов (что очень условно можно перевести как обременения зе- мельных титулов) позволяет фактически вовлечь ее в оборот так, как будто земля является собственностью частных лиц (см., например: Dixon M. Principles of Land Law. 4
th ed. Cavendish,
2002. P. 4–7; Cooke E. Land Law. Clarendon Press, 2006. P. 15–22).
18
Public Administration in Southeast Asia: Thailand, Philippines, Malaysia, Hong Kong, and
Macao / Ed. by E.M. Berman. CRC Press, 2011. P. 32.
19
См., например, ст. 16 Земельного кодекса Республики Узбекистан: «Земля является государственной собственностью – общенациональным богатством, подлежит рациональ- ному использованию, охраняется государством и не подлежит купле-продаже, обмену, да- рению, залогу, за исключением случаев, установленных законодательными актами Респуб- лики Узбекистан».
20
См., например: United Arab Emirates Land Ownership and Agriculture Laws: Handbook.
International Business Pub., 2013. P. 30.

18
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи организовать его, требуется наличие недвижимой вещи, вокруг которой
«раскручивается» оборот. Такой самостоятельной недвижимой вещью, являющейся объектом права собственности, и выступает здание, постро- енное на публичной, т.е. чужой, земле.
35 Таким образом, легко заметить, что теоретически мыслимы две основ- ные модели организации оборота недвижимости и структурирования объектов недвижимости. Первый – это условно «европейский» подход, предполагающий, что недвижимой вещью является земельный участок, на который устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть земельного участка или ограниченного вещного права на него. Второй подход (условно «азиатский») заключается в том, что земля вообще не участвует в гражданском обороте (так как она вся – публичная), недвижимой вещью объявляется здание, оно же и является главным предметом сделок; ограниченное же земельное право является скорее принадлежностью здания и следует за ним.
36 С момента принятия ГК РФ 1994 г. Россия технически могла быть отнесена ко второму типу юрисдикций. Действительно, несмотря на то что в Консти- туции провозглашалась (в ст. 36) возможность граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, однако базовая глава ГК РФ, регу- лирующая право (частной) собственности на земельные участки (гл. 17) при принятии Кодекса в силу не вступила: ее действие было временно приостановлено до принятия Земельного кодекса РФ. Это было условием компромисса между исполнительной и законодательной властью (сам по себе факт необходимости поиска которого в нынешней российской по- литической действительности вызывает у молодого поколения удивление) при принятии ГК РФ
21 37 Однако в начале 1990-х гг. в России уже начал зарождаться оборот недви- жимости (зданий, сооружений, помещений), выстроенной на публичной
21
Представители КПРФ, которая в то время имела большинство в законодательном ор- гане, настроенные категорически против самой идеи частной собственности на земельные участки, из-за пресловутого «земельного вопроса» могли вообще заблокировать принятие
«капиталистической конституции» – Гражданского кодекса. Для преодоления этих разногла- сий было предложено такое решение: гл. 17 Кодекса о частной собственности на земель- ные участки объявлялась вступающей в силу с момента принятия нового Земельного кодек- са (что было делом отдаленного будущего) (подробее. об этом см., например: Алексеев С.С.
Гражданский кодекс: заметки из истории подготовки проекта. Замечания о содержании Ко- декса, его значении и судьбе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 33–35).

19
II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи земле. На это не могли не откликнуться «отцы-основатели» Гражданского кодекса – и в ст. 130 появляются актуальные для того момента состояния российского права нормы о том, что здание и сооружение представляют собой самостоятельные недвижимые вещи.
38 В результате выборов 1999 г. КПРФ утрачивает большинство в Государст- венной Думе, что позволяет довольно легко принять в 2001 г. Земельный кодекс РФ и разблокировать действие гл. 17 ГК РФ о праве частной собст- венности на земельные участки.
39 Однако, к огромному сожалению, при принятии ЗК РФ его разработчиками не было учтено, что появление в обороте земельных участков, находящихся в частной собственности, неизбежно должно подтолкнуть Россию к перехо- ду от «азиатской» к «европейской» модели организации оборота недви- жимости. Для этого было достаточно включить в ст. 130 ГК РФ указание на то, что здание или сооружение является недвижимой вещью лишь в том случае, если оно выстроено на публичном земельном участке; в случае же, если здание построено собственником на принадлежащем ему земельном участке, оно рассматривается как составная часть участка. Так же можно было решить вопрос и с застройкой частных участков несобственниками
(через доктрину здания как составной части того права, которое позволяет застраивать чужой земельный участок).
40 Но, увы, этого сделано не было; указание на то, что и здание, и земельный участок являются недвижимыми вещами по российскому праву (обозна- ченное мною выше как принцип дуплицитета), до настоящего времени присутствует в ст. 130 Кодекса.
41 Таким образом, в России в настоящее время сложился уникальный, не име- ющий аналогов в мире режим оборота недвижимости
22
, в котором од- новременно и здание, и земельный участок объявляются недвижимыми вещами; при этом действует принцип единства судьбы прав на здание и прав на земельный участок, означающий, что правообладатель может в одно и то же время иметь и зарегистрированное право собственности на земельный участок, и зарегистрированное право собственности на вы- строенное на участке здание; в случае желания продать, заложить и т.п.
22
Д.В. Дождев описывает это положение дел как уникальный прорыв отечественно- го права. Я же склонен оценивать текущую ситуацию с определением того, что же такое недвижимая вещь по российскому праву, как катастрофу (об этом речь пойдет далее).

II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи правообладатель должен одновременно совершить сделку и со зданием, и с земельным участком. Нарушение правила о единстве судьбы карается ничтожностью соответствующей сделки. О том, почему это не очень хоро- шее (а если быть откровенным – плохое) решение, речь пойдет далее.

21
  1   2   3   4   5   6

перейти в каталог файлов


связь с админом